【年度报告之房产篇】（下篇）

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尽管从长期来看，房产是一项不错的投资标的，在资产配置中适合占有较大的比重，不过，在当前该如何操作呢？尤其是经历了一波快速上涨以及当前中央不断出台一些新政策的情况下，是忽略政策继续加仓、观望、甚至卖出呢？

接下来，继续听滙智君来分析。

我们首先来回顾一下第一部分内容，“国内外的房市历史表明，快涨之后往往会有回调”，并且是经历一个比以往更长时间的回调期。我们具体来看看：

日本：房价在1991年5-8月见顶，此后转入下跌，先是快速大幅下跌，大约四年时间，此后缓慢下跌，直至2002年5月前后触底，历经11年的时间。

美国：房价在2006年4、5月见顶，此后转入快速下跌阶段，直至2009年初，此后慢跌至2012年1-3月触底，接近6时间。

三、我国房价或将进入一段超长的调整期

再回来看看当前以及未来一段时间是否适宜增配房产投资？

滙智君的看法是相对保守的，预计我国房市已经或即将进入一个超长的调整期，主要基于两点做出这个判断。

一是难逃快涨之后进入漫长的调整规律。

尽管我国房地产市场的历史还比较短，房价数据也广被诟病，但是从1998年以来，也经历了几个周期，表现出来的特征是一旦进入调整期，所经历的调整时间是越来越长、调整或者说下跌的幅度也更大些。从过往周期来看，从见顶到触底大约经历19-24个月。

从图5看，尽管从70个大中城市的整体房价指数来看，本轮房价仍处于上涨之中，但是从一、二、三线分别来看，一线城市自2017年4月已经进入调整期，二线城市正在见顶，三线城市似乎仍有进一步上涨的空间。不过随着中央对房产的定位以及限购政策的逐步下沉（当然，会让子弹先飞一会儿），预计今年4-6月份三线城市房价也将见顶。本轮房价上涨呈现出明显的梯次性，一线城市中深圳于2015年3月开始率先上涨，北京、上海、广州随后启动；二线城市普涨始于2016月3月，三线城市则是到了2016年年末才开始明显上涨（见图10）。

图10 我国一二三线城市新建住宅价格指数走势

二是不能忽视调控政策的效力以及本轮日渐严厉的调控措施。

从过往的历史看，尽管在调控政策初期，房价不仅不跌反而会加速上涨，当然本轮也存在这个特征，但是随着调控政策不断加码，最终房市会由热转冷、房价也会出现一定程度的下跌。因此，不能就认为调控政策是无效果的。

本轮调控的措施应该明显的能够感受的在不断加码。

2016年12月16日，中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。2017年两会之后，一线城市和部分二线城市进一步收紧限购政策，于是我们看到一线城市的房价自2017年4月后转入调整期。

2016年12月20日，中央经济会议中将“房地产调控”升级为2018年年度8项重点任务之一，提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。……完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”

近日两个重要会议对房市调控可能产生的影响不能忽视。一是1月15日中央政治局常务委员会召开会议，要求“确保令行禁止、政令畅通。”另一个是同日召开的“全国国土资源工作会议”国土资源部部长姜大明提出“政府将不再垄断住房供地”、“推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。已经有北京、上海、南京等13个城市正在开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

在这里，滙智君想强调一下“不要漠视政策”以及“不要漠视领导的决心”！！！

四、建议

正是基于周期性规律以及中央决心建立和出台房地产市场平稳健康发展的长效机制，滙智君预测，我国房地产市场都将处于超长的调整期，尽管当前已有部分二线城市已经对限购政策有所松动，也不会阻止这个调整期的到来。这可能是1998年我国房地产市场化改革以来遇到的最长的调整期。

因此，从投资的角度看，即使三四线城市房价仍可能会继续上涨一段时间，作为资产配置的价值都已经不大。

当然，如果是刚需，进入调整期后，进入买方市场，应该积极看房，只要符合自己的需求、价格能够接受，就应该及时出手，不必太过推迟购房。

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