万科携小米试水合作建房：没产权 价格是市场一半？

经济观察报 记者 田国宝

3月14日，初春的北京艳阳高照，在海淀区永丰产业基地大牛坊村原址上，大片丛生的杂草覆盖土地上，几辆小型汽车不时把一车车铁架卸载在空地上，另一头，几名工作人员正在测量、标记号，用石灰粉描出一条条白线。“这是万科的住宅项目，马上就要动工了。”一位工作人员表示，这块土地南侧部分为万科土地。2016年12月份，万科在这里获得了18号地，并和住总联合拿下了临近的19号地块，荒地北部的20号地被首创天恒中粮获取。

有消息称，万科将与小米合作开发永丰自持地块，主要供小米公司高管和员工购买。多位小米员工向经济观察报确认，公司内部已经开始全员自愿认购，“从上个星期就开始登记了”。

对于双方合作建房的消息，北京万科方面表示，目前还不方便透露相关情况；小米公司负责媒体对接人士表示，其“多方打听”，并没有听说此事。

没有产权 价格是市场价一半？

小米公司一位员工透露，万科和小米合作建房事宜从春节后就开始商谈，3月上旬正式确定合作意向。目前小米公司已经启动认购登记工作，全体员工均可认购。

有两种项目类型可供选择，一种为普通住宅，以70-90平方米两居为主，均价大约为5.5万元/平方米；一种为叠拼，面积为178平方米，售价在950万-1000万元。

另一位小米员工介绍，合作项目档次和定位甚至会高于万科翡翠系，目前永丰产业基地周边二手房价格普遍超过8万元，这意味着合作项目如果做成可销售的商品房，价格很可能会超过10万元/平方米。

不过，按照双方合作意向，小米员工虽然能够以市场价一半的价格购房，但无法获得产权和房本，也不能在公开市场自由交易，只能在小米公司内部交易，也不能落户北京市户口。

上述小米员工透露，目前公布的价格为初期预算价格，最终价格仍未确定，万科方面负责和金融机构协调按揭，目前初步谈下来的首付比例为50%。“我原来想认购一套叠拼，但物业费比较贵，而且没有产权，也不能落户，就放弃了。”

内部员工认购登记完成后，小米公司将根据认购数量确定与万科的合作范围和面积，如果认购人数超过万科能够提供的最大额度，可能将通过抽签方式决定最终购房资格；相反则可能缩减合作面积。

据悉，除小米外，包括神州数码等企业也与万科有合作意向。万科将根据合作方意向认购面积确定具体合作事宜。万科和合作企业共同筹集开发和运营资金，合作方可能是一家企业，也可能是多家企业。

项目建成后，一部分交给像小米这样的合作投资企业，一部分将以股权合作方式出售给企业，剩余部分由万科对外出租或出售使用权。根据自持要求，项目产权不能分割，未来万科将和合作方共同成立合资公司持有产权。

不过，“现在仅仅是登记，其他的事还没有落定呢。”小米员工表示。

与高精尖企业合作

其实，对房地产领域合作建房的模式，万科早已经进行尝试，2015年底，北京万科出资3.21亿元与神舟数码共同开发海淀区唐家岭一幅商业用地，该幅土地由神舟数码获得，要求50%自持。

2016年12月1日，万科获得永丰两个自持项目地块，根据土地出让要求，两幅土地的住宅限价53400元/平方米，项目建成需全部自持。这也是北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地。

拿下两幅土地不久后，针对外界“算不过账”等质疑，万科高级副总裁、北京区域首席执行官刘肖曾表示，两幅土地将通过众筹方式破题，从传统开发销售模式转变到经营服务模式，由政府、众筹企业和开发商协同联动。

刘肖还透露，拿到土地的第一时间，他给海淀区几个大型企业打电话商谈众筹合作想法，“70%接到电话的企业都表示有兴趣参与。”上述北京房地产界人士也表示，拿到土地不久后，万科大客户部对永丰周边企业做过调研。

按照刘肖的表述，合作企业产业定位必须与《京津冀协同发展规划纲要》对北京功能定位相符，必须为符合海淀区产业规划的信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的高精尖企业。

对于具体合作模式，万科以两个地块为基础建立相应众筹平台，根据合作对象数量确定众筹份额，邀请众筹企业共同来开发这块土地，然后把开发的项目交给企业，再由企业租给他们的核心员工。

根据规定，众筹单位不能以户进行分割，但众筹单位可能是一个住房单元，也可能是一栋楼，还可能是几栋楼。具体根据众筹方实际需要进行配置。

在这一模式中，万科和合作方分工明确，万科主要负责项目建设和配套引进，并提供相应的物业等服务；合作方进行众筹投资、向万科交纳项目开发和运营费用，项目建成后员工租赁或购买房源，租金或销售金通过众筹平台返还给合作企业。

一位北京房地产人士透露，因为担忧房价上涨可能带来的人才和产业流失，未来北京市政府可能将大力支持开发商自持土地建设和经营，并引进优质学校形成学区房。“政府希望这种模式能够占据一定比例，来完善租赁市场。”

当时，刘肖还透露，小米、神州数码和华为均有合作意向。

房价缓冲带

对开发商万科而言，通过合作可以快速回笼土地支出成本，而且可以通过为项目提供物业服务、商业等配套服务获得稳定的收益。不仅可以提高企业周转率和开发效率，也为房地产开发企业开辟一条理想的轻资产运营之路。

对政府而言，通过这一模式，避免了地王、高房价等标签的困扰。

对于房地产市场而言，虽然这一合作方式整体上减少了投放到公开市场的房源数量，但是由于自持租赁项目不能自由流通，投机性资金难以进入，减轻了部分城市建设人才的住房压力，对房价过快上涨形成市场过热局面形成缓冲效果。

上述北京房地产人士认为，“政府也希望通过这一模式留住和吸引高精尖企业，为调整经济结构和促进实体经济发展创造环境。”

上述人士表示，如果这一模式可行，未来北京市政府或将把更多政策、土地等资源向自持合作建房方面倾斜，“据说北京市很坚决，即便牺牲了土地出让金收入，也要保证房地产市场健康发展”。