加盟恒大的经济学家任泽平, 如何看待房子能不能买?

昨日下午，恒大一纸人事任命被刷屏，任命内容为经济学家任泽平加盟恒大，担任恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长，主要负责宏观经济分析、市场发展方向及行业发展动向研究，为集团战略决策提供分析报告。

该通知也提及任泽平的薪资数额，为125万/月，包含工资和综合奖金。意味着，年薪达到了1500万。

也因此，任泽平的工作经历被关注。据了解，他是人大博士，清华博士后，曾在国务院发展研究中心宏观经济研究部研究室担任副主任一职，是中国官方最高级别的智库团队、高层智囊成员。

因提前预判了2014年牛市的来临和2015年股灾崩塌，他一战成名。用一年时间问鼎中国宏观研究的大满贯，获得2015年新财富四项大奖。随后两年，他的一线房价翻番、中国经济L型走势、新周期等都被一一预判。

在任泽平的个人微信公众号中（泽平宏观），也经常谈及房地产。事长整理了部分内容，供大家对照参考。

什么决定房价？

我研究了十年房地产，把它总结为一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，大家记住这句话就行了。

如何判断一个地方房价的涨跌？

第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。人口流入的地方，涨。人口流出的地方，肯定涨不动。这就是为什么，过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。中期看土地，如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，房价会大涨。短期看金融，如果地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，房价暴涨。非常简单，就坚持这个逻辑，剩下的都是信仰问题了。

未来中国人口往哪里流动呢？

中国过去十多年，城市规划指导思想一直没变，“控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展”，就是我们城市化的思路。

无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度，无一例外，不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入，是最基本的规律和趋势。因为大城市节约土地，更节约资源，更有活力，更有效率，更能为年轻人带来梦想，这是几百年来城市文明的胜利，是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的，不符合规律。

中国过去也是这样的趋势，人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移，不仅过去十年，未来二十年仍然如此。

下面这张图就是我预测房价最核心的一张图，在2015年预测房价翻一倍做的。什么地方房价会涨，很简单，人口流入的，库存低的，政府不供地的。

2015年为什么预测一线房价翻一倍？

下图回答了这个问题，货币的超发。蓝色的线是广义货币供应增速，绿色的线是居民收入增速，红色的线是名义GDP增速。2014年以来，货币的供应是向上的，GDP增速是向下的。什么概念？货币超发，引发了广义资产价格轮番的上涨。

拉长来看，不仅过去一两年货币超发，过去几十年，一直超发。放在历史长河中，货币的贬值是惊人的，很多人动不动讲卖房炒股、现金为王，所以我说现金为王是个坑，而且这个坑很大。

北京、上海要控制人口了，是不是房价就不涨了？

我们来看，东京圈3700万人，基本同样的面积，比北京2200万人多。首尔圈只是北京面积的一半多，首尔圈2500万人，人家的人口密度比我们大，人比我们多，为什么人家的大城市病没我们严重？我们的大城市究竟出了什么问题？我来给大家看两张图，这是北京的轨道交通，大家都很熟悉，稀稀拉拉的，看不出来稀稀拉拉的？这是东京的，东京圈3700万人，人均轨道交通里程是北京的4倍，我们的城市规划太简单粗暴了，车多了限号，人多了控制人，问题的关键是完善城市规划。日本东京人均GDP高达4万多美元，以坐轨道交通出行为主，我们呢？小汽车、出租车比例太高。

就是因为我们在“控制大城市人口，积极发展小城市，区域均衡发展”的城市化指导思想下，土地向三四线、中西部倾斜，人口向大的都市圈集聚，导致了人口城市化和土地城镇化明显背离，从而导致了人地分离，供需错配，一二线房价过高，三四线库存过高，这是根本的原因。