福晟借壳上市 平台资产仍存隐忧

[福晟借壳上市 平台资产仍存隐忧]历时11年，闽系房企福晟集团最终在2017年寒冷的冬天迎来上市曙光，透过反向收购借壳佑威国际，潘伟明梦圆港股。（华夏时报）

历时11年，闽系房企福晟集团最终在2017年寒冷的冬天迎来上市曙光，透过反向收购借壳佑威国际，潘伟明梦圆港股。

12月1日，香港上市公司佑威国际控股集团有限公司发布福晟集团反向收购佑威国际正式完成的公告，即包括反向收购、清理原上市公司部分资产、股票配售及发行可换股债券等交易事项均已于当日正式完成。这意味着福晟集团正式登陆香港资本市场，福晟集团创办人潘伟明正式成为佑威国际的执行董事兼董事会主席。

从2006年首次提出上市，到2017年正式完成借壳，福晟上市之路走过了11载光阴，福晟也从一家福建企业逐步走向全国。截止到目前，福晟已在福建、天津、江苏、广东及河南等省份/城市拥有35项处于不同发展阶段之发展中物业项目。

在成功实现上市夙愿以后，福晟正在规划更加远大的未来，但在美好愿景背后，《华夏时报》调查发现，有关盈利、负债和家族管理三大问题，仍然困扰着福晟的未来发展，亟待掌舵者潘伟明去解决。

9年上市长路

1993年，时任广东从化镇镇长的潘伟明毅然辞去公职下海，与其兄创建了云星集团，并先后开发了包括广州星河绿洲、夏日港湾在内的30多个地产项目，总开发面积达500多万平米。

2003年，囿于广州拿地成本高、开发难度大的潘伟明开始谋求向外发展，并通过公开市场拍地，正式进入福州市场。翌年，福晟地产正式成立。

2006年，福晟收购有近50年历史的福建六建集团，并开始谋划上市事宜。为了达成上市要求，福晟开始快速扩张，先后进入漳州、成都、长沙等城市，至2009年，福晟土地储备已超过500万平米。

然而，上市之路并不平坦，2008年，受到金融危机的影响，福晟集团的上市计划也被迫搁置。此后，受市场环境、监管条件以及自身发展等种种因素影响，福晟上市事宜一直未能得到实质性推进。

2010年，福晟再次为上市部署，成立专门的资金担保公司为上市做准备，但又再次遭遇政府收紧房企融资渠道，由于资本市场的变化，福晟的上市计划只能再次中止。

事情的转机发生在2015年4月份，香港上市公司佑威国际以19.43亿代价收购福晟位于长沙六项物业，构成反向收购，福晟由此再次向上市发起进攻。

最终，经过两年半时间的漫长等待，福晟最终在这个冬天得偿所愿。12月1日，佑威国际发布福晟集团反向收购佑威国际正式完成的公告，福晟集团正式登陆香港资本市场，集团创办人潘伟明正式成为佑威国际的执行董事兼董事会主席。

根据2017年11月20日佑威国际特别股东大会的表决结果，上市公司名称将由佑威国际控股有限公司(U-RIGHT International Holdings Limited)正式更名为福晟国际控股集团有限公司(Fullsun International Holdings Group Co。， Limited)，待联交所确认后，股票简称将会进行相应变更，相关通告将在更名正式完成时进一步发出。

从2006年首次提出上市，到2017年正式完成借壳，福晟上市之路走过了11载光阴，福晟也从一家福建企业逐步走向全国。截止目前，福晟已在福建、天津、江苏、广东及河南等省份/城市拥有35项处于不同发展阶段的发展中物业项目。

迹象显示，在实现上市夙愿的同时，福晟正在谋划更加远大的未来，据今年1月份福晟发布的五年规划显示，2017年至2021年福晟销售收入目标分别为300亿元、400亿元、500亿元、630亿元和780亿元，并预计将于2022年达到1000亿的水平。

克而瑞提供的数据显示，今年前11个月，福晟新增土地储备1690.9万平米，新增土地储备面积仅次于碧桂园、融创、恒大、万科、保利、新城和中海，位于房企新增土地储备榜单的第8位。新增土地价值727.8亿元，排在全行业第13位，年内拿地规模排在该公司前面的企业均为千亿及数千亿级别企业。

三大问题待解

《华夏时报》调查发现，在福晟土地上激进表现、规模上极尽诉求的外露表现之下，隐藏着的却是福晟有关盈利表现、负债比重和家族管理三大问题。

事实上，福晟此次注入上市平台的资产并非福晟全部物业资产，而仅为其位于长沙的六项处于不同发展阶段的现行项目组合，总建筑面积约为143.97万平米。福晟另于福建、天津、江苏、广东及河南等地拥有29项处于不同发展阶段的发展中物业项目。

但仅从福晟位于长沙的这六项物业近三年来的业绩表现来看，却难以尽如人意。

《华夏时报》通过查阅佑威国际重大交易公告发现，福晟此次注入上市平台的六项长沙物业分别获取于2006年、2009年、2010年、2011年以及2013年。

2014年-2016年，上述六项物业分别实现营业收入11.38亿元、9.43亿元和7.68亿元；实现净利润0.87亿元、1.23亿元和0.67亿元；对应毛利率18.1%、27.4%和25%；对应纯利率7.6%、13%和8.7%，对应资本回报率3.4%、4.6%和2.5%。

实际上，可以看到，福晟湖南公司每年销售情况并不稳定，营收表现也呈现较大的起伏，对应毛利率、净利率和资本回报率也存在较大的波动且处于行业较低的水平。

《华夏时报》还发现，在长沙房地产市场、土地市场均经过了一轮涨价之后，福晟位于长沙六项物业近几年来的售价却并未出现明显提升。2014年，福晟在售四大项目的平均售价为7221元/平米；2015年则提升到了7810元/平米；到了2016年，售价却不升反降，变成了6162元/平米。这显示出，在市场环境波动下，福晟产品受市场行情影响较大，恐难经受市场寒潮打击。

另一方面，福晟长沙六项物业的资产负债表现虽然一直呈现下降趋势，但绝对值仍然处于较高水平，2014年-2016年三年的资产负债率分别为1188%、693%和488%。

而虽然2014年-2016年湖南公司流动比率表现良好，为2.1倍、1.5倍和3.2倍，但速动比率表现较差，为0.1倍、0.2倍和0.4倍，显示福晟长沙项目存货比重较大，去库存情况有待提升。

值得注意的是，福晟内部一直引以为傲其“3691”原则，即拓展项目3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、1年资金回正。但上述业绩表现却显示出，福晟项目的周转速度或许并不如其想象的那么快。

除此之外，家族企业的上市公司管理问题也令人有所担忧，据佑威国际公告，上市公司新一届董事会成立后，由6名执行董事和3名独立非执行董事构成。潘伟明先生任执行董事兼董事会主席，潘俊钢先生、陈伟红女士、潘浩然先生、利锦荣先生、邓国洪先生任执行董事，麦家荣先生、源自立先生、杨小平先生为独立非执行董事。其中，潘俊钢系潘伟明胞弟，陈伟红系潘伟明配偶，潘浩然系潘伟明之子。