居民债务攀升, 三四线房价正上演最后的末日疯狂

上半年，排名靠前的40家房企累积销售额达21143.56亿元。同比增54.5%。超2.1万亿的销售额，大部分来自于三四线城市。

三四线楼市可以大致分为两类：城市群周边的三四线城市和真正的三四线城市。

城市群周边的三四线城市

这类三四线城市的楼市实际上是由外部购房者决定的。他们大多来自于北京、上海、深圳等地。一些城市由于不断收紧，即使你有钱现在也没名额买房，需求转移至周边的三四线城市。

总体上来说，中长期是看好的，因为这些三四线城市与大城市非常近，城市的发展必然要求人口向大城市及其周边集中，需求是长期存在的。

但短期来说，这些城市也存在了不小的风险。这类城市以燕郊为代表，最大的不确定在于政策，由于购房者全是外来的，一旦给当地楼市加码，比如来个3年社保什么的，有效需求就能在短时间内迅速断档，那些着急卖房的人再怎么降价也没用，根本找不到购房者接手。

套句时髦的话，这些城市的房地产如果要崩了，也绝不是“黑天鹅”，而是“灰犀牛”，因为风险是实实在在存在的，下跌并不是毫无征兆。

真正的三四线城市

这些城市的房地产发展得也相当快。但各种购房动机则相对分散。具体来说有以下几种：

1、二代农民工的住房升级换代的需求

这些需求不敢说完全合理，但却十分旺盛。举个例子，笔者的老家，皖西南小城市，这里的农村已经找不到多少年轻人了。他们中大部分去了长三角和珠三角打工，这些人正在或者已经到了适婚年龄，农村的房子是铁定看不上的。有的是男方父母主动在县城买房，方便中间人帮助找对象，有的则是夫妻双方结婚有一段时间，孩子到了入学年龄，他们咬咬牙在县里或者市里买套房，方便孩子上学。

2、部分购房需求下沉

这类人其实工作生活在大城市，但户口并没有迁入，算不上真正融入大城市。他们为了给自己买个保障，也倾向于在老家买套房子作为退路之一。以他们的收入在这些小县城买套房，不费什么劲。

3、城市居民的换房

这类需求其实是支撑了当前大量三四线城市的楼市，这类需求其实是真正的需求，房子差了换套好房子住，再正常不过了，但这里有一个问题，换房本来是一件极其慎重的事，三线城市的房地产发展了这么多年，也没有出现过集中换房的情况，今年出现这种情况，是极不正常的。

个中原因我想大家都清楚，老房子没了，只给钱不给房子，这些人可不就只能买房了。所以，这类需求只能是“一锤子买卖”，这一波爆发了，未来相当长的时间都不会再有了。

4、非理性的外部需求

这些情况在局部存在，比如沧州、唐山、沈阳、蚌埠、六安、芜湖、淮安、扬州等地。

目前一二线楼市正在不断调整，而三四线楼市的行情，更像是牛市末期垃圾股的爆发。我在以往曾说过，本轮牛市在2016年达到最疯狂的状态，2017年一季度是其行情延续，这种情况在未来三五年内都不大可能复制的。

据我了解，目前一个最普通的三四线城市，今年的买房成本相对于去年，有了明显增加。房屋总价由几十万跃升至上百万，首付也是十几万增加至三四十万。在收入没有明显增加的情况下，这样的价格还有这么大的成交量，必然是大幅增加债务所致。

数据显示，今年一季度，居民负债率已经达到了46.1%，比去年末又增加了1.3个百分点，房贷增速为31%，是这两年最快的。而一二线实际上是受限的，增加的当然是三四线了。更为麻烦的是，三四线楼市是一边高歌猛进，一边又在不断制造成本更高的房子。在当地人均收入没有明显增加的情况下，后续这些房子，其实是个更大的“灰犀牛”。