25家研究机构: 对不起, 2018年房价还得涨!
文/巴九灵
时间刚刚进入2018年，楼市就有了新的消息。
兰州部分区域撤销限购变限售，南京调整人才落户购房政策，厦门明确实行差别化调控，被认为是调控政策放松的信号，有人甚至认为楼市取消限购时机已到。
今年的楼市怎么走，实在是令人好奇的一件事。
去年年初的时候，小巴总结过一份24家券商机构对2017年中国楼市的预测，总结出了6条共识和4条争议。
一年过去了，这些预测的结果也出来了，6条共识4条命中：
2017年房地产市场主题是调整；
调控政策短期内不会变化；
朋友圈关于房企并购的爆文要多了；
房企大转型，说不定也要喊“匠人精神”了。
另外2条命中了一半：
买房的人变少；
整体房价可能微跌。
2017年楼市的一大特点是“冰火”分化，一二线城市冰封熄火，三四线城市崛起，这也让年初机构普遍估计2017年楼市交易量下跌、房价微跌的预测落空了一半：在一线和二线核心城市命中，而在三四线城市则落空。
除了6条预测之外，还有4项争议，结果也出来了：
区域分化，一线城市房价还买得起吗？（一线城市的购买力暂时被冻结）
地王是否会偃旗息鼓，土地财政是否有所改观？（地王的数量大幅下降）
3年小周期还有没有效？（3年小周期要出现变化，但变化的方式还存在继续的争议）
美国加息对中国房地产影响大不大？（事实证明，影响并不大）
这些研报虽然不能说面面俱到，也出现了一部分预测失误的地方，但总体上对当年度楼市趋势的把握还是挺到位的。
所以今年小巴继续来做这份“房地产行业年度投资策略”报告，为2018年的房地产投资指指路。
这些策略报告来自25家券商机构的房地产研究部门，吴晓波频道晓报告特别梳理了其中12家机构的投资策略报告，推出系列报告《2018房地产预测报告》，从购房和投资两个角度，分两期带大家了解2018年房地产行业的25个观点，告诉大家2018年房子怎么买，地产股如何投。
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共识篇
25家券商机构都对2018年房产走势进行了预测，小巴整理出了这些机构们达成的共识，包括政策、成交量、房价、红利、行业等几大方面。
总体2018，房地产市场主题：新起点
25份“房地产行业2018年投资策略”报告的主题如下表，其中频繁出现的同义是长效机制、周期、分化、龙头、租。
它们大致勾勒出了这些研究机构对于2018年整体判断，房地产市场正在迈入一个新的阶段：
在调控政策上，平稳推进的长效机制有序地推进，因城施策继续维持；
在城市分化上，是2017年火热的三四线城市行情回落，一二线城市则可能迎来一波小行情；
在行业竞争上，则是马太效应，企业与企业之间的差距拉大，强者越强。
政策房住不炒，差异调控主线不变
2017年房地产市场的调控有两大主题：因城施策和长效机制，在2018年会继续延续下去。
这一轮调控中，核心城市的调控力度已达到史上最严，限购、限贷、限售、限价和限地价五限并举，收紧的空间有限。不收紧的同时，也不代表可能会放松，因为租售并举的长效机制正在成为新的思路，有可能，一线城市再也看不到限购解除的那一天。而三、四线城市的行情不可持续太久，改变现状、采取普遍严厉政策的可能性也不大。
再细分一些，相比于限购、限贷，限售对房产投机的针对性更强，也更适用于区域分化地市场，2018年以及未来的数年，限售城市数量会扩围。成交三四线熄火，一二线重新上路
上一年度预测时，大家都觉得，2017年成交量肯定下跌，而且幅度不会小，结果一二线的交易是冰封了，但三四线城市增长很快，前11个月下来，总成交面积还是增长了7.9%
2018年的楼市成交量的主要观点还是“唱衰”，在券商机构们看来，2017年刺激是不可持续的。
比如国泰君安认为，三四线城市2017年的火爆，是经由拆迁（棚改货币化安置）的一次性刺激，属于“透支需求，延缓供应”的一次性刺激，短期内能推动房价和销量的上涨，但长期看，由于缺乏产业和人口支撑的情况下，棚改货币化安置的拉动效应将会逐渐减弱。此外，三四线购房人群的价格敏感度高，房价上涨后，需求也在一定程度上被抑制。
相反，一二线城市需求已经打压了一年多，需求储备较为充分，可能在2018得到释放。房价不要指望太多，降不下来
2018年，关于房价的预测，券商机构们则一致认为，在全国范围内将有上涨，但幅度不会大。
在全国范围的普遍微涨之中，不同区域和城市同样会和销量一样，出现价格上的细微分化，比如长江证券认为一线城市涨1%，二线和三线城市涨5%，四线城市涨1%。
红利租房者越来越多，长租公寓井喷
一二线城市房价高，存量房不断增多，加上租售并举长效机制的政策导向，意味着这些城市的租赁市场空间很大。
关于租赁房的政策文件，光全国性的，仅从2015年11月开始，国务院、国家税务总局、住建部（包括联合其他8个部门）发布的就有6项；地方性的，一二线城市更是一个接一个地出台政策。
内容集中起来讲，就是一点，加快租赁市场发展：
在供给上，增加租赁用地供给、鼓励房地产转型；
在金融上，给存量物业提供模式探索（比如房地产信托投资基金REITs）的税收等优惠，盘活存量资产；
在法律上，在需求端，立法推进租售同权。
从2018年开始，在未来几年，长租公寓市场将迎来井喷，一方面租房的人越来越多，另一方面，各方机构争相进入长租公寓，企业数量也将快速增长。行业买房企龙头股可能有意外惊喜
在各大机构的预测中，房地产行业不可逆的趋势是规模制胜，龙头企业在马太效应中越来越强。最显著的数据，是房地产企业TOP50和其他企业的毛利润率比较。
一般来说，在行业快速发展时期，随着企业规模的扩大，利润会呈下降的趋势。比如过去很多年，房地产企业TOP50的利润率——
不管是毛利还是净利，都是比其他规模更小的企业低的。
这两者都在2017年的三季度出现反转。
从行业发展来看，行业逐步进入成熟期，行业整体利润率在下滑，但这对于其中的大企业而言，也许未必是坏事。行业环境的恶化，也可能是扫除竞争的一种方式。融资能力、管理和运营能力、抗周期能力，也意味着有更大的机会逆周期拿到利润率更高的项目。
这些利润上的变化，最终会反映到房地产上市公司的股价上。
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争议篇
25家券商机构对2018年房地产市场预测也存在不少争议，包括周期、存量和土地三大方面。周期是周期时间拉长，还是地区分化
中国楼市素有小周期之论，逆周期就是中国楼市最好的投资方式。
去年关于“3年小周期还有没有效”的命题，各大机构就有不同的声音，今年的论点更加明确了，争议在于变化的方向，是纵向的、横向的、还是纵横双向的，这也意味着房地产不同的投资方式。
华创证券的观点认为，周期的变化在于，不管是需求端还是供给端的政策，都将原本周期涨落环节的时间拉长了，所以整个周期的时间，要从3年一轮变成5年一轮。
这意味着，房产投资时间节点需要变化。
兴业证券(601377,股吧)认为，周期的变化在于区域分化，一二线进入租售并举长效机制之后的新周期，三四线则再无周期。这意味着，买房的区域选择，需要变化。
也有结合两者的第三种观点，比如方正证券，认为周期既拉长了，又分化了，这就导致中国楼市空前复杂了。
当然，也有观点认为，原来的小周期虽然有一些细微的变化，但三年周期仍然有效。比如国泰君安，底部将于2018年下半年形成，二线城市率先复苏。而招商证券(600999,股吧)则认为，2季度到3季度是这一轮楼市的底部，一二三四线依次触底。
周期拉长派：华创证券、东方证券
周期分化派：兴业证券
两者兼有派：方正证券
保持原状派：国泰君安存量是否正进入二手房时代
东方证券认为，从美国、香港等发达经济体的经验看，随着城市化发展，二手房交易量将超过新房，存量时代就到来了。
去年前十个月，北京、深圳、南京、无锡、大连等重点城已经进入存量房时代。一线城市尤为明显，特别是北京，二手房成交套数已经达到新房成交套数的3.3倍。
但也有不同的意见，比如中信证券认为，相比于美国、香港，中国更像日本，相当长的时间内（如二三十年之内），不会出现“存量占大头”的局面。尤其考虑到“房子是用来住的，不是用来炒的”，政策也将致力于控制而不是提高房屋流通率。
正方：东方证券
反方：中信证券土地地王减少，土地财政是否转向
我们在以前的一篇文章中分析过近几年的土地市场，2014-2016年，房价大涨，房价涨得越快的城市，土地卖得越狠。
2017年下半年，土地市场出现了史无前例的现象：一边是房地产市场热销，一遍是土地市场保持理性。这是否意味着土地财政出现转向，则有争议。
比如华泰证券认为，房地产税整体稳步推进，进度可能会超过预期，这有助于替代地方政府减少的财政收入。某种程度上，这意味着土地财政的可持续性又在存疑。
更多的机构则认为土地市场的理性在于土地市场规则的变化，设置了竞拍的门槛，但不限制数量，令小企业参与的难度增加，变相减少了恶性的价格竞争。而土地财政本身，在短期不可替代。
当然了，我们可以预见的是，2018年出现地王的频率，依然不会太高。
正方：华泰证券
反方：中信证券、国泰君安