鑫苑谋局：何为张立洲的一主五辅？

站得高则看得远，谋局当如是。对于鑫苑集团CEO张立洲来说，鑫苑的转型，本身就是一场由高度决定的较量。

初见张立洲，他给人的感觉是亲切的，语态平和、笑容温暖。但随着话题深入，他温和的言语间却有着金戈铁马、战场狼烟。

张立洲喜欢用一场“攻打高地”的战斗来说明鑫苑的决策与执行，他说“面对市场，刺刀见红”，他说“兵无常势，水无常形”，甚至在做业务分析的时候，他随手将桌上的东西摆一摆，也感觉像摆成作战图的样式。鑫苑转型就像一场攻坚战，张立洲则带出了一队队的王牌军。

“鑫苑的转型是市场倒逼的，但如何转、转向何处，我们需要站在更高的角度，拥有更大的视野。”与其他转型中的房企不同，张立洲的目标是主业做强、辅业做大，一主五辅的业务架构让鑫苑看起来十分独特。根据张立洲的计划，五大辅业将于 2018 年全部实现自我盈利。

立足主业 快速转型

早在 2017 年，鑫苑就给出了一个不同于其他房地产企业转型道路的定位，即“国际化科技地产生态的引领者”。张立洲介绍，鑫苑将以“共生共赢，合作分享”为文化机制，以地产开发为主营业务，构建产城运营、融资代建、智慧科技、商业管理、物业管理等协同发展的关联产业，主业做强，辅业做大，形成一主多辅，主辅并进的产业生态。

如何做强主业？鑫苑的想法很务实：注重产品和服务品质，保持财务健康。关于品质与利润，张立洲有着自己的逻辑：品质是对客户负责，利润对自身负责，品质与利润需追求平衡，牺牲品质抓利润，如同搬石头砸自己的脚，同时为股东创造利润，是企业的本分。

在做强主业方面，鑫苑还有自己的“特长”，即国际化的资源优势。“鑫苑的特点是有很多资源，我们去谈，往往比别人更好谈。”张立洲说，鑫苑是纽交所上市公司，面临极为严苛的审计，在规范化经营方面要求极高，这让鑫苑获得了更强大的信用背书。

作为国际资源“特长生”，鑫苑的国际产业合作开展得十分顺利。继美国纽约、洛杉矶、马来西亚马六甲之后，鑫苑海外版图上再增一城，于近日成功签约了伦敦Madison项目。该项目位于伦敦金丝雀码头，金丝雀码头是伦敦重要的金融区和购物区，是与伦敦金融城交相辉映的新兴CBD。张立洲感慨：“现在我们已经跟牛津、剑桥、墨尔本、新加坡国立大学，哥伦比亚大学谈产业合作，他们以往可能会对中国企业的市场运作感到陌生，但由我们来主导整合资源，便能将项目迅速落地。”

五大辅业 构建生态

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如果说“国际化”是立足于其纽交所上市的背景，那么“科技”、“生态”则指向了鑫苑在技术和模式上的独特优势。借助这些优势，鑫苑积极转型，在地产主业外发展出五大地产关联板块。

鑫苑的第一个地产关联板块是产业地产平台——鑫创科技。 2017 年 9 月，鑫创科技在英国成功揭牌了鑫创剑桥科技中心、鑫创伦敦科技中心。 2017 年 12 月，鑫创又与牛津大学签约，签约后鑫创科技正式成为牛津大学创新联盟成员，双方计划在生物科技、人工智能、新一代信息技术、新材料等领域展开深入合作。 2018 年 3 月，鑫创科技在郑州投资建设的中原创客小镇，被列为郑州市首批市级特色小镇。该特色小镇聚焦人工智能、信息技术，引入了IBM、Oracle、联想等世界 500 强企业，已初步构建了创客生态系统。

第二个地产关联板块是融资代建平台——鑫岩资产。在建设大资管的战略布局下，鑫苑通过与信托银行基金合作，成立基金公司做项目的方式，发现了代建蓝海，并形成了自己的代建模式。在鑫苑的品牌支撑下，鑫岩资产的融资代建业务已取得重大进展。仅5、 6 个月，鑫岩签约并接管的代建项目已达 10 个，业务涉及河南、广东、山东、黑龙江等 6 个地市，管理建面规模约为 365 万平方米，管理销售货值规模约为 361 亿元。根据计划， 2018 年鑫岩将实现代建管理项目资产规模超过 500 亿元，代建销售收入超过 50 亿元，未来五年管理业务规模突破 3000 亿元。

第三个地产关联板块是地产管理云平台——鑫巨科技。鑫巨科技旗下有ERP-SaaS云平台、HIO+互联网平台、资产交易互联网平台和XIN-City智慧科技平台，可为企业降本增效，全面解决协同办公问题。HIO+是面向全行业的通用云平台，融合了企业内部管理与跨组织协同办公的思维，支持全行业专业ERP系统的无缝集成，统一入口、统一界面、统一通信、统一口径、统一管理，打破系统间信息隔离，避免多系统带来的困扰。

第四个地产关联板块是商管公司——盈怀商业。 2017 年底，盈怀商业首次发布了MOLIN摩邻中心产品，定位于服务邻里、服务社区，摩邻中心将根据周边人口性质来界定邻里商业的状态和品牌级数的搭配，打破人工成本的传统天花板。 2017 年，盈怀商业仅用了半年时间，就有 20 家购物中心加入进来。目前，盈怀在全国成立的 14 家合资公司，涉及 13 个省的主要城市。根据计划， 2018 年盈怀商业拓展服务项目 60 家， 2019 年累积拓展项目 100 家。

最后一个地产关联板块是物管公司——鑫苑物业。作为中部龙头物管企业，鑫苑物业在郑州、济南、苏州、成都、北京（、西安、上海）等地成立了 20 余家分公司，业态覆盖住宅、办公、商业、综合体、工业园、文旅、酒店等。与其他传统物管业务不同，鑫苑物业构建了泛物业产业生态圈。根据业主服务升级需求，鑫苑物业业务向社区教育、健康、养老等产业延伸，推出了“鑫苑教育”品牌，为业主提供“半径课堂”，并开办了“鑫食堂”老年餐厅。此外，借助集团科技优势，鑫苑物业还将AI、区块链等新技术融入到了物业管理中。

两大战场 链式反应

依托地产主业和上述五大地产关联业务，鑫苑希望构建起一个主辅业协同发展的生态平台。

在这个生态平台上，每项业务都不是割裂存在的。如针对兄弟公司盈怀商管旗下的商业项目，技术能力超强的鑫巨科技开发有专门的一站式集成管理SaaS平台，可提升其管理效率。在这个过程中，盈怀自然充当了新技术推广者的角色。与之同时，承担金融创新业务的鑫岩资产，则可为鑫巨、盈怀等未来资本化运作提供支持。比如鑫创科技将带着“产城运营”、“智慧科技”、“大健康”等概念为宝鸡增加城市运营新极点，鑫岩资产也将为宝鸡打造更为领先的管理、金融、交易平台；鑫创投资建设科技新城、智慧小镇后，会涉及到商业管理业务，这就给盈怀商管开拓了机会，盈怀用的是鑫巨的地产管理云平台……如是，这些业务构建起了一个完整的生态圈。

伴随国际化、产业化、科技化稳步推进，鑫苑的创新转型实现质的飞跃。主辅业相互支撑，逐渐形成了地产开发、产城运营、融资代建、智慧科技、商业管理、物业管理组成的全新生态版图。

张立洲对完成这一目标信心满满。“在具体的打法上，鑫苑就是抓业绩重考核，应对变化最剧烈的市场。”张立洲说，在鑫苑有“执行力七种武器”以及“职业化五位品格”，有“共生共赢”的企业文化，极大地调动了员工的工作热情与积极性。

“我相信，战略是打出来的。鑫苑的目标是主业做强、辅业做大，这是鑫苑在适应变换的市场环境时做出的战略选择。”张立洲说。

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