市值三四千亿的房企缩水一半, 速度比你想象的要快

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每周三楼小姐会请一些大咖为你答疑解惑，这里有冯叔一样的行业大咖，有业内顶级专家学者，也有各路消息灵通的媒体达人。不论是政策走向，还是行业形势甚至是个人困惑，只要你敢问，楼小姐随时会调动百亿级朋友圈帮你一探究竟。

上周冯叔谈了「香港楼市是否存在泡沫」，「未来房企是否会被互联网企业干掉」，「长租公寓租金这么贵，年轻人租得起吗？」这些话题。

今天，冯叔准备回答哪些问题呢？各位「看官」往下看~

▲富阳东梓关村回迁房全貌 吴冠中笔下的水墨江南，竟真的走进了现实

楼小姐：在建设现代乡村的过程当中，住宅市场和土地流转机制该怎么配合？

冯仑：上次我提到的是一线和准一线城市进入后开发时代，但是因为中国太大，三四线城市还在开发时代。最新政策鼓励农村集体建设用地的入市，相当于过去小产权——又延了 30 年，也就意味着土地的供应增加了。

另外建设美丽乡村的产品类型也多了，城乡的差异会逐渐在三四线城市缩小，加上消费升级、旅游度假带来的民宿需求，这都是在三四线城市出现的一些机会。

楼小姐：现在在一线城市，租售并举和租售同权等是热点，未来政策的演变路径会改变中国一线城市以及准一线城市的运行逻辑吗？

冯仑：这个政策现在方向是不错，但是还有很多配套的细节需要处理。

现在我们的所谓售，其实土地是租的，房子是永久的。而租是倒过来的，房子是租的，土地是长期的。

所以在这种情况下，同权是相对的，比如就业权利和教育、医疗有一些相同，但是财产权利是完全不同的，所以大家一定注意不是百分之百的租售同权。但是作为长期政策来说，我觉得需要有很多配套，比如税收政策，因为现在租赁的税收很高，租赁的税收对于业主来说太高，回报太低，所以他不积极。

还有，土地政策也要改变，租赁用地的租金要一年一年交，这样土地价格就下来了，那么出租的回报率就高了，现在土地如果还是举手拿的，等于把 70 年的租金一次性交了，成本太高，占到了建筑 60% 的成本。如果是一年一年交租金，那就通过收了租金再交地租，这样的话成本就下来了。

另外就是资金成本，银行对租赁的房屋提供的资金应该更长期，成本更低。

楼小姐：作为开发企业，接下来就可能转变为运营企业，资金压力就会比较小，只要有超强运营能力，再加上一种超强的复制能力，就可以变成真正的轻资产。

冯仑：这个时候品牌就很重要。

你难以想象在国外做一个以直接融资为主的运营开发商，他使用到的自有资本金，大概只占到总投资的 5% 到 20%，他的投资结构非常合理，因为我们最近也有参与海外的投资，所以感觉到未来中国的市场将朝这个方向演变。

现在对于开发商要求最高的，是能力、能力、还是能力，而不是钱钱钱，也不是关系关系关系。现在你有本事，直接融资非常容易，没本事就干不了。

▲前段时间腾讯系企业的饭局 腾讯累计投资了23家公司 正逐渐成为一家「巨无霸」型企业

楼小姐：这个行业有内部的运行规律，还有运营方面的经验，这些东西掌握好的话，在这个市场当中就可以组成一个团队，是可以成长为刚才您提到的这种巨无霸型的企业。

冯仑：所以说中国的房地产行业现在前景其实非常好。对于一个企业来说，只要你面向未来，以变应变，实际上房地产这个行业永远给你的都是机会和未来巨大的成长空间。

你要是停在那，比如老是开发时代的思维，就会觉得没机会，但如果打开通道，进入到后开发时代，你就会发现规模比开发时代还要大。现在开发时代很快会萎缩的，现在卖 3000 亿、4000 亿的这些企业，三五年以后可能就剩两千亿了。

万科现在做的是最对的，大量的布局运营和资产管理，所以万科有未来，我觉得这是一个非常大的一个市场，刚才根据我们聊的情况，未来三五百亿美金甚至更大规模的靠资产管理资产运营的地产企业一定会出现。