新城控股“1+3”战略助力千亿新城稳健奔跑

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双轮驱动 “驼行”精神 “1+3”战略助力千亿新城稳健“奔跑”

张飞白

在“没有规模就没有话语权”的房地产江湖，提前加入千亿俱乐部的新城控股集团股份有限公司（601155.SH，以下简称“新城控股”）实现了规模与利润的双赢。

新城控股2017年11月份经营简报数据显示，2017年1~11月份，新城控股实现合同销售金额1052.95亿元，同比增长75.1%；实现销售面积771.78万平方米，同比增长44.54%。据了解，2015年新城控股业绩只有319亿元，2016年集团业绩达650亿元，较2015年实现了翻倍增长。2017年仅前11个月的业绩就超过了千亿规模。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，新城“稳健奔跑”的背后体现了董事长“不断追求”的企业家精神。“在追求规模的同时我们注意平衡销售额与利润率、速度与品质，负债率和稳健发展、拿地扩张与内部资金匹配以及住宅和商业之间的关系，这都源于董事长带领大家向前奔跑的决心。”

中原地产首席分析师张大伟表示，新城控股能够快速迈入千亿阵营，跟其深耕华东、布局全国的战略有关。同时，从具体项目布局来看，其住宅和商业都有不小的体量贡献。

规模与效益并举

新城控股2017年11月份经营简报数据显示，11月份公司实现合同销售金额约161.31亿元，销售面积约123.80万平方米，由此，公司1~11月份以1052.95亿元的销售金额晋级千亿房企。

在规模不断增加的同时，新城控股也实现了有质量的增长。据中房智库研究院数据显示，在A股销售20强上市房企中，2017年前三季度新城控股毛利率达37.38%，位居第四；而在衡量企业盈利能力的另一重要指标——净资产收益率方面，新城控股达到了12.33%，位居第二。

新城控股最新发布的2017年第三季度报告显示，前三季度公司共实现营业收入168.56亿元，较2016年度末增长了42.33%；归属于上市公司股东的净利润为19.92亿元，较2016年度末增长了125.59%，其中，扣除非经常损益后的净利润更是较2016年度末增长了145.12%。

此外，公司积极拓展融资渠道。新城控股2017年半年报显示，截至报告出具日，公司获得中国银行间市场交易商协会中期票据、PPN 各45亿元的注册。公司完成三期中期票据的发行，合计募集资金45亿元，综合票面利率为5.62%；完成一期 PPN的发行，募集资金20亿元，票面利率为6.3%。2017年8月，公司以12倍的超额认购完成了2亿美元、5年期高级美元债券的发行，并将票面利率锁定在了5%，拔得A股民营地产企业美元债头筹，进一步提升了资本市场的知名度，为公司持续、快速发展提供了稳定的资金支持。

中诚信国际信用评级有限公司日前发布的《新城控股2017年度第三期中期票据信用评级报告》显示，截至2017年3月末，公司间接控股股东新城发展控股有限公司合并口径获得中国银行等银行给予的集团授信总额度为518亿元，其中未使用授信额度为437.11亿元。

“实现规模和利润之间的平衡，关键在于我们对大形势的预判和对战略的执行”。欧阳捷表示，早在2017年年初，新城就分析认为，土地供应减少加上房价高压使得一线城市销售放缓，固守在一二线城市的房企获得业绩增长的可能性较小。于是，公司开始由布局一线城市和热点二线城市转向非热点二线城市和一些三四线城市布局，同时避开调控比较严厉的城市。

数据显示，2017年前11个月，新城控股累计拿地2470.6万平方米，拿地金额680.5亿元，平均楼面价2754元/平方米，土地储备充足。新纳土储中，一二三线城市占比分别为 6.8%、66.9%和 26.4%，一二线城市拿地金额超过 70%。

住宅+商业双轮驱动

规模扩张背后，新城控股的开发模式可以概括为住宅+商业双轮驱动，即以住宅开发为主，同时理智选取优质地块进行商业综合体的开发和运营。

欧阳捷表示，在住宅地产方面，公司计划形成以“上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区扩张”的“1+3”战略布局。在商业地产方面，公司计划在全国范围内选择性地获取优质地块进行开发，建立起具有公司特色的商业开发和运营的标准化模型，进一步完善“吾悦”品牌的全国化布局，提升其影响力。在销售方面，公司将在积极去化库存的前提下，把握客户的需求变化，以灵活的销售方式稳健推进合约销售。

新城控股联席总裁袁伯银日前在接受相关媒体采访时表示：“双轮驱动不是简单相加的A轮和B轮。我们的住宅和商业之间，既能够互相协同，取长补短，又能相互独立，各自发挥。”

新城控股半年报亦提及，公司以住宅地产与商业地产双轮驱动的模式运营，已基本完成全国重点城市群、重点城市的全面布局，横跨不动产开发、投资、经营领域，形成产品协同和战略纵深。公司住宅产品在原有丰富的产品线上围绕客户需求不断更新，在百年住宅、模块化建筑及绿色健康住宅等方面不断创新探索，确定了以“典雅”为核心的产品文化。同时公司配备成熟的商业开发和经营管理团队，以获取优质资产和建设一流运营能力为基础，以建设高品质、有情怀、不复制的购物中心为目标，加快区域布局。

截至目前，新城控股已布局上海、杭州、南京、成都、重庆、武汉、郑州、苏州等64个大小城市，其中商业地产进驻46个城市，布局55座新城吾悦广场，目前已开业23座。

据业内人士观察，商业项目尤其是新城旗下自主商业品牌——新城吾悦广场的打造有望成为新城未来新的利润增长点。新城控股上半年业绩数据显示，490亿合约销售中，吾悦广场综合体项目销售业绩111亿元，综合体带动物业销售十分明显。新城控股提出，计划至2020年开业100座吾悦广场。

克而瑞研究员沈晓玲此前在关于新城控股的研究报告中曾经置评：商业地产业务做得有声有色，销售收入和运营收入对企业业绩的影响举足轻重，住宅商业双轮驱动策略稳步实施。

匠心营运 让幸福变得简单

国家指出，进入新时代以来，我国社会主要矛盾已经变为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。据了解，新城控股住宅产品类型较为多元，已推出的住宅产品包括高层、多层、联排等，并形成“幸福启航”“幸福乐居”“幸福圆梦”以及“幸福尊享”四大产品系列。此外，新城控股还紧抓市场发展趋势，于2016年6月推出高端住宅产品线—璞樾。

“新城从常州起家时就是为普通老百姓盖房子的”，欧阳捷表示，随着社会需求的不断变化，新城控股逐渐树立了幸福系产品线并在此基础上不断升级。

对于璞樾系的打造，欧阳捷给出了一个形象的比喻：“璞是石头，返璞归真。樾是一棵大树。这象征着，在这片土地上，一棵大树庇荫着子子孙孙，这就是一个幸福的场景。”

欧阳捷进一步解释称，璞樾系的打造体现了两层含义：首先，房子是可以传世的，只有传世才有根。同时，新城在璞樾系的产品里打造了很多文化，新城希望把当地的乡土文化、城市文化、传统文化及当地人文植入进去，让房子真正承载文化记忆。

“我们会不断通过匠心去营造高品质的产品，解决业主的后顾之忧，让幸福变得简单。”欧阳捷称。

除了在产品线打造上致力于创造美好生活，新城也积极投入公益事业的建设。2013年，新城控股创办的大型公益品牌“七色光计划”正式成立，致力于抚育、培养和教育贫困地区青少年，引起更多人士对贫困青少年群体的特别关怀。

“光彩图书馆”是七色光计划在教育平权板块推出的首个项目，项目宗旨是消除城市和乡村之间的知识鸿沟，为乡村儿童提供良性的阅读环境，培养他们对阅读、对知识的兴趣。自2013年启动以来，截至2017年10月，“光彩图书馆”的足迹已遍及12个省份35所乡村小学，捐献图书超过8万册，有近150名来自全国各地的志愿者参与，使超过3500名学生获得帮助。

“骆驼精神”是新城给自己打上的企业文化标签。“骆驼文化有几个特征：第一，其目标坚定，奔向绿洲。第二，头驼带队，服从组织。第三，吃苦耐劳、坚韧不拔。”欧阳捷笑着说：“未来房地产市场没有高速公路，只有戈壁滩，企业想跑得快很难，关键要跑得稳，要能够抵御风沙和暴风雪，这时候骆驼队的优势就显现出来了。”