沈建光: 中国房地产已处巨变前夜 将摆脱土地财政顽疾

沈建光丨2018：巨变前夜的中国房地产？

去年“930”以来，中国房地产调控政策越加严厉，地方政府限购、房地产贷款紧缩、加强对消费贷，现金贷违规进入房地产市场的监管，房地产相关税收政策由鼓励转为抑制交易等措施接连出台，带领中国进入了又一轮房地产调控政策周期。

中共的十九大进一步强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”12月中央经济工作会议提到“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”

中国房地产市场与政策正处于十字路口。关于中国房地产未来，当下有两种截然不同预期。一种认为，中国楼市正处在巨变的前夜，房产税、租售同权、土地供给改革等将使得中国房地产市场告别短期波动剧烈，走出房价屡控屡涨的怪圈；另一种观点则认为，房地产长效机制并非首次提出，之所以推进艰难，在于中国政府很难承受房地产下滑带来的经济下行压力以及破解土地财政困境，以往如此，这次也难言有何不同。

究竟未来中国房地产政策与市场会如何演变？是巨变的前夜还是难逃屡控屡涨？

其实，对于房地产长效机制存在疑虑并不难以理解，回顾过去十多年的中国房地产市场运行，不难发现，中国房地产市场走势与政策的短期化态势是十分明显的。即过去十几年内，房地产政策往往在二三年时间便实现松紧转换，中国房价也往往是经历一段时间的快速增长，其后便引致严厉的政策调控措施，调控导致短期内供需关系以及房价上涨预期改变，再通过经济增长带动收入提升，为高企的房价提供了支撑。而后房地产遇冷拖累经济，影响地方财政收入，房地产政策松动而演变成鼓励，又引领了新一轮房价报復式上涨，如此反复。

笔者曾在此前专栏文章《中国房价屡控屡涨之谜》中，将过去十年中国房地产调控归纳之为中国式的“房价-收入螺旋式上涨”的化解泡沫模式。在笔者看来，造成这种局面的因素众多，其中，中国独特的制度因素是难以忽视的重要原因。

尤其是中国独特的土地财政制度，使得地方政府总是有意无意把房价往高推；而中国政府长期以来对增长目标的过度看重，也使得在经济下行压力较大之时，房地产常常被作为稳增长的重要手段。在此背景下，经历了几轮房地产政策放松与房价螺旋式攀升，中国社会已普遍坚信中国房价只涨不跌的神话，以及其背后独特的制度因素如政府已为房地产背书，这种房地产螺旋式上涨是过去十几年中国房地产市场的常态。

本轮房地产调控有何不同？

这样的预期存在巨大风险的。笔者在另一本专栏文章《房地产国家牛市存八大风险》中提到的，一旦缺乏收入改善预期等基本面支撑，短期内过快过大房价上涨可能超出可承受范围，增加经济脆弱性与金融风险；而楼市香港化趋势明显，加大了收入差距，损害社会公平；此外，房地产一枝独秀同时会对转型和创新不利；更进一步，楼市绑架政府，让政策进退两难。

去年930以来，中国政府已经从限购、限贷、增加供给等角度采取了严厉的抑制房地产個泡沫的措施，房地产长效机制也呼之欲出。然而，由于以往政策松紧转换频繁，仍有不少质疑认为，本轮房地产调控也是短期现象，政府对房地产的依赖以及土地财政的困境将使得长效机制难有实际意义。

这种观点触及了房地产长效机制推出的最大制度障碍与困难，并非没有道理，但在笔者看来，这也忽视了本轮房地产调控与以往的六大不同之处，或使得中国房地产面临一次巨变。

这六大不同主要体现在：

第一，与以往调控不同，本轮房地产调控是中央领导核心意志的体现。习近平主席提出的“房子是用来住的、不是用来炒的定位”，明确了房地产的居住属性。而十九大将习近平新时代中国特色社会主义思想写入党章，12月中央经济工作会议亦首次提出习近平新时代中国特色社会主义经济思想，意味着习近平核心地位的巩固以及对经济领域掌舵的增强。在此背景下，习近平对房地产的态度决定了未来政策方向，与以往有明显不同。

第二，本届政府政策已扩展了曾经的想象边界。十八大以来，本届政府诸多措施的推动超出预期。例如，反腐与八项规定推行之初，认为这些改革难以持续的观点是占据上风的，如今看来，情况大不相同。反观房地产政策也可能如此，虽然目前担忧房地产长效机制并不看好的观点十分普遍，但从去年以来，地方房价一旦出现环比上涨便接连加强调控的态势来看，此次房地产领域改革的执行力也要高于以往。

第三，房价-收入螺旋式上涨模式已难以为继。与以往不同的是，中国的房价已达世界顶端，而且已处于由高速收入增长向中高速增长转变的新常态时期，未来收入很难延续以往两位数的较高增长，甚至可能由于转型，出现短期的结构性失业。而如果并未对收入放缓有充分预期，相反，凭借以往房价只涨不跌的经验，认为中国房地产市场依靠其独特性、以及相信政府会为房地产背书就能对抗经济规律，是十分危险的。

第四，房地产国家牛市透支信任成本。当下供给侧改革已到了攻坚阶段，房地产长效机制已涉及到财税改革、土地改革、公共服务均等化等方面，也关乎缩小贫富差距这一社会问题的解决。如果最终仍难以走出房价屡控屡涨的怪圈，再次坐实了房地产国家背书的判断，则有可能损伤各界对改革的预期，透支对改革的信任成本。

第五，新动能为摆脱房地产过度依赖创造条件。与以往不同的是，本轮经济反弹既有房地产、基建等传统模式的带动，也有经济新动能的支持。今年在传统领域受到去杠杆政策的影响出现回落之时，高端制造业、互联网、移动支付、新能源等经济新动能仍发挥着对经济的带动作用，对投资放缓提供了对冲，降低了经济的负面下行压力。而考虑到未来全球经济复苏带动的出口提升，消费保持稳健，笔者认为，推出房地产长效机制，走出经济对房地产过度依赖面临最好的改革窗口。

第六，房地产长效机制已经呼之欲出。相比于以往的进展缓慢，十九大后，房地产长效机制正在加快推动，有望破冰。发改委副主任宁吉喆表示，“房地产长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台”。财政部部长肖捷近日发文《加快建立现代财政制度》称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施，亦是房地产税加速的信号。中央经济工作会议提到保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控为明年房地产定调。而从实践来看，当下围绕房地产税、共有产权、支持住房租赁等相关政策亦在加速落地，长效机制已初现轮廓。

综上，笔者认为，十九大之后，中国房地产已处于十字路口。尽管当下仍有不少观点坚信中国房地产难以走出屡控屡涨的怪圈，但从本轮调控的六大不同来看，中国房地产市场很可能已经处于巨变的前夜，或迎来新时代，特别是房地产税的加快落地以及地方与中央财权与事权的理顺，将从根本上摆脱土地财政的顽疾；而更加注重增长质量而非速度，缩小贫富差距的新要求也使得未来中国经济需要降低对房地产的过度依赖，通过改革与创新寻找中国经济的新动能。

（沈建光 瑞穗证劵首席经济学家 中国首席经济学家论坛理事）