专家：万科入股链家 折射楼市存量时代已来临
李宇嘉
作为存量房屋市场的“独角兽”企业，链家在今年三个月的时间内，接连引入融创、万科这两家位列开发企业TOP10的房地产龙头公司作为股东。4月19日，万科向媒体确认，万科与链家集团已签订增资协议，各方同意万科将通过增资，以30亿元的价格获得链家集团股权。资本市场私募机构投资链家，看重的是上市后的资本溢价和套现获利。作为开发企业的龙头，万科和融创投资链家，背后用意在哪里？对楼市意味着什么？
对于此次投资，万科的解释与1月初融创入股链家如出一辙，即“看好链家集团的发展空间”。相比其他房地产中介机构，链家有三大优势：
一是链家是最大的中介企业，在楼市交易量TOP30的城市中，链家已布局28个，代理房产交易额突破1万亿元。二手房交易量最大的京沪深，链家市场占有率排第一；
二是拥有中国最大的房源数据库（7000万套），从2009年开始，按照客户、房屋、楼盘、外部环境（如与地铁距离）等维度和字段，搭建后台“楼盘字典”数据库。
最后，基于线上数据库与线下8000家门店、13万名经纪人的高效结合，形成O2O的闭环，以“人-房-交易”的多维度大数据支撑，力求完成“客户-房源”的匹配。万科和融创看重链家，事实上是在为争夺楼市存量时代市场地位而提前布局。目前，欧美发达国家住房市场，二手房交易占比已经达到80%-90%。2016年，我国二手住房交易额刚超过6万亿元，占住房总交易额的41%，正处于向存量房市场过渡的阶段。不过，热点城市正快速跨入存量房主导的市场。
根据链家地产统计，2016年，上海、厦门、北京、深圳、南京等城市，二手住房交易套数分别达到新房交易套数的3.32倍、2.31倍、2.14倍、1.82倍和1.04倍，率先进入存量房时代。苏州、广州、东莞、天津等城市，二手住房交易套数达到新房交易套数的0.97倍、0.81倍、0.80倍和0.78倍，正迈向存量房市场；成都、重庆、济南、杭州等城市，二手房交易套数分别达到新房交易套数的0.56倍0.53倍、0.46倍、0.44倍，二手房交易量刚好达到新房交易量的一半。2016年，广东全省二手住房交易量也达到新房的47%。由此，热点城市和区域相继进入存量房市场。
今年一季度，楼市进入新一轮回升周期，二手房市场特别火爆，也是区别于以往楼市周期景气回升的最大特征。一季度，中投证券监测的17个热点城市，二手住房交易面积环比增长106%，其中一线、二线、三线城市分别增长107%、104%、115%。今年一季度，广东省二手住房交易面积达到新房交易面积的63.5%，比2016年上升了16.5个百分点。其中，广州、深圳和珠海等广东省的7个重点城市，二手住房交易面积达到新房的近80%，比2016年上升了20多个百分点。
统计局70城房价数据显示，3月份，热点一线、二线城市新房价格同比涨幅继续回落，环比总体平稳，70城同比涨幅均值也连续3个月收窄。因此，新房市场可谓“量跌价稳”，但二手住房价格明显反弹。3月份，70个大中城市二手住房价格环比平均上涨0.8%，相比2月的涨幅（0.4%）扩大了一倍，而且已连续24个月上涨，其中厦门（4.9%）、广州（3.3%）、北京（2.2%）和长沙（1.8%）位居涨幅榜前4位，4.9%的最高涨幅远大于新房2.6%的涨幅。据链家统计，3月份北京二手住房价格达到67621 元/平米，较2016年“9·30”政策出台时的均价上涨了29%。
二手房市场之所以强力反弹，很重要的原因就是，改善型需求（换房需求）发力。改善型需求开始转向性价比更高、供应效率更高的二手住房市场。今年一季度，热点城市二手房涨价区域集中在中心区优质学位（区）附近。
租赁崛起是楼市存量时代到来的另一个标志。2015年以来，热点城市房价水平上涨了60%-130%，居民购房和月供压力增大，倒逼购房需求转向租房需求。同时，住房需求的人口结构发生变化，2.7亿中低收入新市民成为需求主体，他们中间只有1%的人在就业地城市购房。国家鼓励发展租赁市场，满足新市民住房需求；此外，“单身贵族”正在兴起。我国目前15岁-34岁的85后、90后年轻群体人口超过4亿，他们结婚年龄不断推迟、学历较高，愿意接受租房的消费模式。
楼市增量时代，供应总体小于需求，主导者是开发商，而在存量时代，主导者则变成了流通渠道的中介机构。因为，存量时代的供应总体大于需求，加上房屋非标准化，需求多样性，供需信息不对称很突出，谁能接近客户、以更低的成本匹配供需，谁就能成为楼市存量时代价值链上最大的受益者。目前，尽管链家的市场占有率仅6%，但已是行业绝对的“领跑者”。而且，链家线上强大的“楼盘字典”与线下庞大门店、经纪人的结合，契合了存量时代楼市匹配供需的要求。
目前，我国二手房交易占比仅为41%，远低于发达国家的80%-90%，二手房流通率（二手房交易量/房屋存量）仅为1.8%，也远低于发达国家5%左右的水平。此外，我国租赁人口占总人口的比重仅为20%，不足发达国家一半。国家强调住房回归居住属性，未来投资需求将渐进退去，基于自住和改善为主的存量房交易、新市民为主的租赁需求将爆发式增长。机构预测，盘活近250万亿元存量房屋，将会产生10万亿元的业务收入，而目前全国商品房销售规模也刚超过10万亿元。
2016年，链家与万科合资成立万链家装，目前已做到业界第一。从发达国家房地产发展历史看，房地产中介的生存空间远比开发商大。2016年，我国新房销售达到15亿平方米，这个“顶”未来很难突破。但是，存量物业流通、资产管理、家装、租赁、融资等，却是一个没有终点的永续市场。今年一季度，二手房市场火爆，意味着我国快速进入存量房市场。在这个节点上，谁掌握存量资源，谁就站稳存量时代的市场地位，这对于万科、融创转型，毫无疑问是重大抉择。
（作者系深圳市房地产研究中心主任助理）