太狠了! 深圳楼市再放大招

12月2日出版的《深圳商报》上，刊登了“深圳市规划国土委福田管理局”发布的两份“法定图则规划调整公示”的通告，向我们揭示了“中心城市”楼市的新变局。

所谓“法定图则”，就是正式的土地规划。如果要做出调整，就必须征求公众的意见，这就是“城市规划的法制精神”。

这两份通告，涉及深圳市福田区两块土地性质、开发强度等方面的重大变更，所以必须向公众公开透明。

我们先看第一块土地：景田片区的“07-14”地块。

上图中红色地块右下方的，就是“07-14”地块。熟悉景田片区的读者应该知道，它就是“深圳市交通监控中心”和“天健时尚新天地”之间、中国茶宫对面的那块土地。它调整之前为“公安司法用地”（消防），调整之后变成了“共用设施+二类居住用地”。

下面是公示的调整信息：

可以看出，这块土地变更用途之后，保留了“消防设施”的功能，但增加了“保障房”的功能。地块的容积率从0.5倍增加到了“不超过4倍”！这块土地的面积非常小，只有2000多平米。

再看第二块土地：新洲片区的“05-04-2”地块

上图左侧红色地块，就是这块地。它位于新洲三街和九街交汇处，也就是蜜园和新中苑的旁边，目前是个洗车场。之前的规划是“行政办公用地”，现在变更为“消防站+保障房”。

下面是公示的调整信息：

可以看出，这个地块的容积率从1.5倍增加到了“不超过4倍”。这块地的面积同样不大，也只有2000多平米。

熟悉深圳的人应该知道，福田区是深圳的中心区、建成区，整块的空地基本上没有了。上述两块地的位置都非常好，比如景田的上述地块，中学和小学的学位都已经被锁定，这个片区的住宅算是深圳的“二类学位房”了。

旁边的万科金色家园，二手房单价在8万元以上。这块地200米范围内，就有两条地铁线的交汇站。在这里建保障房，虽然小区面积小，但一降生就是“学位房+地铁上盖物业”。

上图：景田地块和学位、地铁配套情况。

值得注意的是，这两块保障房用地都是政府从自己“口粮”里挤出来的。两块地原来的规划一个是“消防站”，一个是“消防站+政府办公”，现在都主要用来建设保障房了。

在深圳中心城区非常好的位置（学位、地铁配套俱佳），拿出政府自己准备用的土地，通过改变功能、增加容积率的方式建设保障房，可见深圳在落实中央“房住不炒”精神上，真的是拼了。

那么上述保障房用地将怎样出让？深圳的做法同样令人印象深刻。在今年9月，深圳恢复了“划拨用地”的土地供应方式，明确规定“只租不售的人才和保障性住房”可以采用“划拨”方式供地。

这招非常狠！在上海等城市，出现了“只租不售”的土地转让方式，受访让一般是区属国企，土地成交价是市场价的一半到十分之一。但即便是这样，仍然意味着政府从土地转让中拿了钱，抬高了房子的成本。深圳的“划拨”方式，是零成本供地，这意味着将来建成的“人才房、保障房”成本更低。

上述两块土地未来如何转让尚不可知，但很有可能采用“划拨方式”。

深圳的做法，为中心城市建设政策性住房又开了一个先例：政府通过成本最低的“划拨方式”拿出最优质、最成熟的地块，甚至是自己必须要用的土地来建设保障房！

另外，根据深圳刚刚公布的规划，在十三五期间将新增65万套住房，其中35万套是各类政策性住房。也就是说，纯商品房的比例未来将低于50%！在上海、北京也出现了这种情况。

在深圳老旧小区的更新中，原特区内（罗湖、福田、南山、盐田）列入棚改的项目将大规模建设“只租不售”的人才房和保障房。这意味在深圳的核心区，新增住宅将向人才房、保障房倾斜，新增商品房未来可能被“挤出中心城区”。而在过去20多年里，一般是商品房占据好地块，人才房、保障房建在边缘地区。

深圳的“楼市变局”不是孤例，这代表了一个方向，未来中心城市特别是一线城市都将出现这个趋势。

楼市，真的变了！