回笼资金额度不足 多地仍存公积金贷款买房被拒现象

中房报记者 李燕星 北京报道

销售火热的地区还在挺直腰杆吆喝“一次性付款，公积金贷款者拒不接待”，比如三亚；销售预冷的地区也并未完全停止“拒绝公积金贷款”的行为，原因是销售太难，更需加速回款，比如廊坊“北三县”。一南一北，演绎着我国的楼市变化。

2017年12月26日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部四部委发布《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》（以下简称“通知”），要求房地产开发商不得限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款。

早在2014年，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金[2014]148号），就明确要求房地产开发企业不得拒绝缴存职工使用住房公积金贷款购房，取得了一定成效。

中国房地产报记者查阅以往资料发现，开发商拒绝公积金贷款现象近年来层出不穷，2017年楼市调控趋严加剧了这一现象。开发商为加快资金回笼，架空了公积金惠民贷款，这对公积金贷款额度和速度赶不上市场需求的问题，提出质疑。

部分地区拒公积金贷款现象仍存在

就在四部委发文明令禁止开发商拒绝个人住房公积金贷款后的第三天，合肥市12345政府直通车网站上就出现几条诸如“有公积金，却不给用”“开发商不给用公积金”“某项目不支持用公积金”的民众投诉信息。合肥文一某地王楼盘销售人员透露：“暂时不能使用公积金。”

无独有偶，中国房地产报记者近日以购房者身份询访北京、大厂、三亚、无锡、邢台等地的房地产销售机构发现，拒绝公积金贷款的行为较四部委发文之前有所收敛，但仍然存在。

三亚房产销售员王堂（化名）称：“我们项目现在付款方式只有两种，一种是一次性付款，一种是按揭，公积金贷款的客户拒不接待。可以说，整个三亚地区现在一次性付款居多，连按揭的都很少，别提公积金贷款了。”

无锡房产销售员孟伟（化名）表示：“当地个别开发商与银行有合作，故意限制公积金贷款，比如之前某理想湾项目对一次性付款有优惠折扣，公积金贷款的话就需要排队，还不一定能买到，不过现在已经接受公积金贷款了。”

北京房产销售员周格（化名）表示：“可以公积金贷款，但是北京最高的贷款额度只有120万元，按照项目现在8万元/平方米的均价，建议将公积金取出来走商业贷款，因为开发商这边拒绝混合贷，混合贷只能是指定的银行办理，很麻烦。”

普遍来看，市场出现分化，部分需求冷却的地区在政策管控下接受公积金贷款，需求旺盛的地区仍然挺直腰杆吆喝“只接受一次性付款”。

王堂进一步表示：“三亚现在本身就是卖方市场，几乎所有的房子都不愁卖，所以好多楼盘直接硬性规定只接受一次性付款。”

中国城市发展研究院投资部主任刘澄也表示：“公积金贷款是对房地产市场健康发展的政策性手段，有些开发商为了自身利益，单方拒绝公积金实际是对公众利益的侵害。这种现象一般在需求强劲的地区会较明显。”

不过如廊坊“北三县”这类受一线城市限购影响而销售遇冷的城市，有开发商不仅拒绝公积金贷款，并且寄希望于通过垫资将首付比例降至政策线以下的行为来加速销售，回笼资金。

大厂房产销售员胡廷（化名）称：“大厂正在排号的路劲地产高层项目不能公积金贷款，北三县很多项目都不行。目前开发商正在考虑与政府协商将首付比例降至20%，来促进销售。”

开发商渴望资金回流加速 公积金额度发放难以赶趟

对于开发商来说，2017年楼市调控趋严，在多地限售、限购、限贷的调控下，销售回款难度加大，而公积金贷款办理速度慢、周期长是开发商拒绝此种贷款方式的主要原因。另外，也有个别资金周转存难的开发商与银行达成合作，因为金融政策收紧下，银行发放开发贷款的条件则是带来有效客户，因而公积金贷款被拒。

一位邢台市房地产人士表示：“现在老百姓(603883,股吧)都知道公积金不能拒绝，开发商明着说不让办的很少了，但是一般项目要封顶后才能受理，且审核流程慢，所以开发商会在营销手段上通过发放优惠等方式来引导老百姓办理商贷。”

刘澄表示：“销售通过设置条件达到目的是常见方式，监管上存在一定难度。每个项目的融资方式、集团的财务状况很难一概而论，开发商需要实现自身利益最大化。”

周格的说法印证了上述观点：“我们83平方米的户型带有一个折扣点，如果走商业贷款的话还有一个折扣点，也就是九八折，全款的话是九七折。”按照其项目8万元/平方米平均售价计算，每个百分点为消费者节省的金额为66400元。相比之下，按照一笔额度100万元、期限20年的住房公积金个人住房贷款，可比商业银行个人住房贷款节省利息支出20万元以上。显然，对于消费者来说，公积金贷款更具优势。

事实上，中国房地产报记者走访发现，政府层面公积金存款额度不足也是开发商不愿意让消费者进行公积金贷款的原因之一，这无疑更加拉长了回款周期。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示：“主要原因在于公积金存款余额不足，放款速度太慢而且可能不足。”

上述接近邢台市房地产人士也表达了相同观点，“公积金目前也是问题，以前个别县公积金收取的额度赶不上贷款发放的量，甚至出现过没有的现象，所以即便受理了，也无法办理，这也是矛盾所在。”

对此，严跃进分析：“公积金中心在资金的获取方面偏被动，因为缴存对象固定，所以资金来源规模稳定。公积金的发放则显被动，市场需求上升容易快速增加公积金申请，尤其是一些退休职工也可以申请，这就会形成这样一波差额，这个差额如果不关注，就会导致公积金审批节奏开始放缓的现象。”

不过，河北省某公积金中心人士称：“公积金额度现在够用，开发商拒绝公积金贷款主要原因还是与其办理节点有关系，封顶才能申请，但拿到预售证到封顶至少要一年时间，开发商不愿意把钱都压在这里。”

政策严禁斩草不除根 过程目标管控或是出路

中国房地产报记者查阅资料发现，2009年起，开发商拒绝公积金贷款的现象就已存在，国家查处力度也一直加大，但真正根除这一问题还欠火候。

严跃进表示：“一方面，拒绝公积金贷款肯定是违法的，房企这样做是触碰监管红线，建议严查。另一方面，建议适当关注房企的销售回笼的要求，因为房源不足的情况下，往往会出现谁先全款先给谁，房企也是有资金回笼压力的，这需要各部门积极关注，必要时候进行座谈，进一步细分为什么偏好商业银行贷款而不是公积金贷款的症结。”

在楼市调控与金融收紧的双重压力下，开发商资金问题需引起关注，而真正要解决公积金贷款被拒问题，还是要从协议端、过程中、执行端进行全方位管控，甚至，在房企资金受压与公积金贷款被拒的矛盾下，智慧性地出台一些补贴政策，或许也是出路。

在过程把控方面，刘澄建议：“预售证环节要明确项目接受的付款方式，并且基于此条件监管销售过程，更好地保障购房者权益。”

在设立指标目标方面，严跃进建议：“应该给予一定的硬性指标，比如说住房销售中必须完成20%的公积金贷款的比例，这样房企自然会主动考虑完成改比例。或者可以针对具体楼盘或者板块对这一指标进行分解，这样有助于保障购房者权益。”

欧阳捷则建议：“有些城市采取了公转商，用公积金来补贴商业贷款利息，这样可以放大公积金贷款额度并缓解公积金不足的压力。但公积金中心可能不赞同，因为这样会减少其贷款收益。”